ENCARREGAR I CONSTRUIR UN EDIFICI

ENCARREGAR I CONSTRUIR UN EDIFICI

 

Abans d’iniciar qualsevol construcció nova o la reforma i ampliació d’un edifici existent, és necessari
disposar d’un projecte. Aquest document és imprescindible no només per a l’obtenció de la llicència
municipal sinó també per poder executar l’obra. El projecte, d’acord amb la Llei d’ordenació de
l’edificació (LOE), l’ha de redactar un arquitecte superior que, amb el seu treball i la seva signatura,
garanteix que compleix amb la legalitat urbanística i tècnica, i que la futura execució de l’obra s’adequarà
a la normativa vigent en matèria de seguretat i d’habitabilitat.

 

ELS TÈCNICS QUE INTERVENEN EN EL PROJECTE I EN L’OBRA

 

Per poder construir, reformar o ampliar un edifici, a més de contractar els serveis d’un arquitecte, serà
necessària la intervenció, segons el tipus d’obra, dels tècnics següents:
1.‐ Un arquitecte que redactarà el projecte i que alhora serà el director de l’obra. Generalment, el mateix
arquitecte realitza les dues funcions.
2.‐ Un arquitecte tècnic o aparellador que, a més de ser director de l’execució de l’obra, redactarà el pla
de control dels materials.
3.‐ Un arquitecte o un arquitecte tècnic o aparellador que redactarà un estudi o estudi bàsic de seguretat i
salut i que, durant l’execució de les obres, en realitzarà la coordinació.
L’arquitecte es pot contractar per redactar l’estudi de seguretat i salut esmentat, així com perquè en sigui
el coordinador durant les obres.
4.‐ Si l’edifici és de més d’un habitatge o té diferents usos, es requerirà la contractació d’un enginyer de
telecomunicacions que haurà de redactar i de dirigir l’anomenat projecte d’infraestructures comunes de
telecomunicacions.
5.‐ Si a l’edifici s’ha previst la construcció d’un local per a una activitat concreta, també es requerirà la
contractació d’un enginyer o d’un arquitecte que haurà de redactar un projecte d’activitats.

 

LA CONTRACTACIÓ DELS SERVEIS D’UN ARQUITECTE

 

Quan decideix construir, reformar o ampliar un edifici, el promotor o el propietari en primer lloc sempre
ha de dirigir‐se a un arquitecte col∙legiat. Li ha d’exposar les seves intencions, les possibilitats
econòmiques de què disposa, facilitar‐li un plànol de situació i de les característiques del solar a construir
o de l’edifici a reformar o a ampliar, i explicar‐li el programa de necessitats del projecte que ha de
redactar. Així, i tenint en compte els condicionants legals, urbanístics, tècnics i físics, l’arquitecte el podrà
orientar sobre com podria ser el futur edifici i el seu cost estimat.

 

Generalment, aquest canvi d’impressions és suficient perquè el promotor o el propietari decideixin
contractar la prestació dels serveis de l’arquitecte i perquè aquest pugui començar a redactar el projecte
de l’edifici. Això no obstant, si a causa de la complexitat del programa de l’edifici, de l’obra o de qualsevol
altra circumstància, és necessària més informació, aquesta es podrà sol∙licitar mitjançant la formalització
de l’encàrrec d’un estudi previ o d’un avantprojecte. El cost d’aquests plànols i documents és molt inferior
al del projecte i poden ajudar a prendre una decisió.

 

La contractació de qualsevol arquitecte està supervisada pel Col∙legi Oficial d’Arquitectes de les Illes
Balears, el qual garanteix que l’arquitecte disposa de títol oficial i que compleix les condicions legals per a
l’exercici professional. Aquest contracte es materialitza mitjançant un document de caràcter privat que
han de subscriure el promotor o el propietari i l’arquitecte. Aquest document serveix com a garantia del
compliment d’allò que ambdues parts acorden i alhora permet establir les condicions contractuals
particulars de cada projecte i de la direcció de les obres.

 

EL PROJECTE D’ARQUITECTURA

 

El projecte, redactat per l’arquitecte superior, és el document que resol de manera gràfica i escrita el
programa de l’edifici d’acord amb les necessitats que exposa el promotor o propietari. Per efectuar‐lo es
té en compte la normativa de caire legal, urbanístic i tècnic que garanteix la qualitat de l’edificació i del
seu entorn.

 

Això no obstant, el projecte no només és un document tècnic sinó que comporta uns aspectes artístics i
culturals de gran importància que només és capaç de plasmar un arquitecte, gràcies a la complexa i
prolongada formació universitària i postuniversitària que ha rebut.

 

Així mateix, la documentació que forma un projecte ha de complir uns requisits formals i ser suficient per
a l’execució de l’obra. El Col∙legi Oficial d’Arquitectes, mitjançant el visat, controla el compliment de les
“normes mínimes de presentació”, verifica que el projecte està complet i que és suficient per permetre la
direcció de l’execució de l’obra i la intervenció d’altres professionals.

 

Un projecte té les parts següents:

1.‐ Projecte bàsic

 

Conté els plànols amb el disseny i composició arquitectònica de l’edifici, així com els documents relatius al
compliment de les condicions urbanístiques i d’habitabilitat. Aquest document és suficient per a la
sol∙licitud i concessió de la llicència municipal d’obres, encara que no ho és per a l’inici i execució de
l’obra.

 

En funció de la complexitat del solar o de la parcel∙la on es vol edificar, l’arquitecte pot requerir, per a la
redacció del projecte bàsic, informació tècnica addicional com succeeix, per exemple, amb l’estudi
topogràfic. El plànol topogràfic consisteix en la determinació de la situació, orientació, superfície, nivells
del terreny, vials d’accés, servituds, arbrat existent, murs o parets de tancament, etc. del solar.
Generalment, l’estudi topogràfic l’aporta o contracta, independentment de l’arquitecte, el promotor o el
propietari a un tècnic en topografia.
Quan en el solar on s’edificarà ja hi existeix un edifici, l’arquitecte també necessitarà uns plànols complets
del seu estat actual.

 

2.‐ Projecte d’execució

 

Aquest projecte desenvolupa el projecte bàsic i, a més, el completa tècnicament amb els plànols
constructius. Aquests determinen el tipus de fonaments i d’estructura de l’edifici, així com el seu càlcul,
les instal∙lacions (evacuació d’aigües residuals, llanterneria, electricitat, calefacció, aire condicionat, etc.),
el plec de prescripcions tècniques, estat de mesures i el pressupost detallat de l’obra.
Per a la redacció del projecte d’execució i d’acord amb la normativa vigent, caldrà disposar d’un estudi
geotècnic del solar on es pretén edificar, que el promotor o el propietari hauran d’encarregar a una
empresa especialitzada en geotècnia. Aquesta empresa, en funció de les característiques del subsòl i del
projecte, realitzarà els assaigs, proves i anàlisis de laboratori que l’arquitecte necessiti per dissenyar i
calcular els fonaments i l’estructura de l’edifici.

 

L’ESTUDI DE SEGURETAT I SALUT

 

L’estudi o l’estudi bàsic de seguretat i salut el redactarà un arquitecte o un arquitecte tècnic designat pel
promotor o el propietari. El seu objectiu, d’acord amb la llei, és identificar els riscos en matèria de
seguretat i de salut que puguin derivar del projecte durant el procés d’execució de l’obra i establir les
mesures tècniques i preventives per evitar‐los.
Quan a l’obra es preveu la intervenció de més d’una empresa, d’empreses subcontractades o de persones
autònomes, el promotor o el propietari haurà de contractar un arquitecte o arquitecte tècnic com a
coordinador en matèria de seguretat i salut.

 

EL PROGRAMA DE CONTROL DE QUALITAT DELS MATERIALS

 

El programa de control de qualitat dels materials és un document redactat per l’arquitecte tècnic o
l’aparellador de l’obra en el qual, d’acord amb el projecte d’execució, s’especifiquen els materials que
s’han de controlar durant l’execució de l’obra, així com els assaigs, presa de mostres, criteris per a la seva
acceptació, etc.
La normativa vigent requereix que, com a mínim, es realitzi el control del formigó, de l’acer utilitzat per
armar, de les biguetes prefabricades, dels blocs de formigó o ceràmics i de la impermeabilització de la
coberta.

 

LA TRAMITACIÓ EN ELS COL∙LEGIS PROFESSIONALS

 

El projecte redactat per l’arquitecte requereix, per a la seva validesa completa i eficaç, el compliment dels
tràmits legals següents:
1.‐ El visat del Col∙legi Oficial d’Arquitectes de les Illes Balears.

 

LA LLICÈNCIA MUNICIPAL D’OBRES D’EDIFICACIÓ

La llicència municipal d’obres l’atorga l’Ajuntament després de verificar que el projecte que ha redactat
l’arquitecte s’ajusta a l’ordenació urbanística del municipi i que compleix amb les normes tècniques i
d’habitabilitat vigents.

L’únic document necessari per a la sol∙licitud i concessió de la llicència municipal d’obres és el projecte
bàsic, però no és suficient per iniciar les obres. Per fer‐ho, a més de la llicència municipal, l’Ajuntament ha
d’haver autoritzat el seu inici, de manera expressa o tàcita, un cop el promotor o el propietari hagin
presentat els documents següents:

1.‐ El projecte bàsic i el projecte d’execució.

2.‐ L’estudi o estudi bàsic de seguretat i salut.

3.‐ La notificació del nomenament de la direcció facultativa: l’arquitecte director de l’obra i l’arquitecte
tècnic director de l’execució de l’obra.

4.‐ La designació de l’empresa constructora.

5.‐ En cas que se sol∙liciti llicència per a un edifici de més d’un habitatge s’ha de presentar, juntament
amb el projecte d’execució, un projecte de telecomunicacions i la designació del tècnic director.

 

 

LA CONTRACTACIÓ DE L’EMPRESA CONSTRUCTORA

 

El promotor o el propietari, un cop redactat el projecte d’execució, ja poden sol∙licitar pressupostos de
diferents empresaris de la construcció, així com, si s’escau, del projecte de telecomunicacions.
La contractació es formalitzarà mitjançant l’anomenat contracte d’obra, que se subscriurà de manera
exclusiva entre la propietat i l’empresa o empreses adjudicatàries. Excepte en el document que contingui
el pressupost detallat, en aquest contracte no hi figurarà cap clàusula que modifiqui les prescripcions del
projecte. Generalment, les possibles variacions en aquest pressupost es deuen a la situació del mercat i a
modificacions abans o durant l’execució de l’obra.

Per formalitzar el contracte d’obra es pot escollir, en funció de les preferències i de l’oferta econòmica, un
dels sistemes següents: amb pressupost tancat, per administració o per unitats d’obra.

 

 

LA CONTRACTACIÓ DE L’ASSEGURANÇA DECENNAL DE DANYS

 

La Llei d’ordenació de l’edificació (LOE) estableix l’obligació del promotor de contractar, abans de l’inici
de les obres, una assegurança decennal de danys materials ocasionats per vicis o defectes derivats de la
construcció. Aquesta assegurança és exigible a tots els edificis d’habitatges, excepte quan es tracta d’un
únic habitatge en el solar per a ús del mateix promotor, i constitueix una garantia durant deu anys per al
rescabalament dels danys materials causats per vicis o defectes que comprometin de manera directa la
resistència mecànica i l’estabilitat de l’edifici, sempre que tinguin el seu origen en o afectin els fonaments
i/o l’estructura.

La subscripció, per part del promotor, de l’assegurança decennal amb una companyia asseguradora
requereix la prèvia contractació d’un organisme de control tècnic (OCT) que realitzi, en la fase del projecte
i l’execució de l’obra, els informes d’avaluació del risc dels fonaments i de l’estructura. Els organismes de
control tècnic són entitats auxiliars, al servei de les companyies asseguradores, que han de redactar els
informes d’avaluació de risc del projecte i de l’obra.

Per avaluar aquests riscos, els organismes de control tècnic necessiten el projecte d’execució i l’estudi
geotècnic del terreny. Amb això emeten l’informe anomenat D01, que avalua el risc a partir de les
característiques físiques i geològiques del solar, de la ubicació de l’edifici, dels fonaments, del tipus
d’estructura escollit i del seu càlcul.

La companyia asseguradora és qui, a la fi, calcula el valor de l’assegurança decennal de danys,
generalment a partir de la qualitat de l’edificació realitzada, de les modificacions que s’han produït durant
la construcció i dels informes de l’organisme de control tècnic (OCT) que s’ha contractat.
El promotor o el propietari és qui ha de subscriure l’assegurança decennal de danys amb la companyia
asseguradora i qui ha de contractar, amb la conformitat de l’arquitecte, els serveis de l’organisme de
control tècnic (OCT). La justificació de la contractació d’aquesta assegurança és necessària per poder
inscriure l’obra al Registre de la Propietat.

 

 

L’INICI DE L’OBRA

 

Un cop s’ha obtingut la llicència municipal d’obres, s’ha contractat l’organisme de control tècnic, es té el
document D01 emès per l’OCT en sentit favorable, s’ha subscrit l’assegurança decennal de danys, s’ha
obtingut l’autorització d’inici municipal de les obres i es tenen contractats els tècnics que han de dirigir
l’obra (arquitecte i arquitecte tècnic o aparellador), el coordinador de seguretat i salut i el contractista, el
promotor o el propietari ja es troba en condicions d’iniciar l’obra, encara que no la podrà començar fins
que:

1.‐ Se signi l’acta de replanteig que acredita la data d’inici de l’obra, que aquesta disposa de tots els
documents necessaris per al seu inici i que és possible edificar el projecte redactat en els límits reals del
solar.

2.‐ El constructor hagi signat el llibre d’ordres i assistències, document de la direcció facultativa en què
aquesta anota les ordres que es donen durant l’execució de l’obra.

3.‐ El coordinador de seguretat i salut hagi aprovat el pla de seguretat, document que ha de redactar el
constructor sobre la base de l’estudi de seguretat i salut.

4.‐ Així mateix, el coordinador de seguretat i salut haurà d’haver aportat el llibre d’incidències que
s’utilitzarà per realitzar el seguiment i control del pla de seguretat i en el qual s’anotaran les incidències
en aquesta matèria que es puguin produir durant l’execució de l’obra.

5.‐ Per últim, el constructor ha de presentar l’obertura del lloc de treball a l’autoritat laboral competent
(Conselleria de Treball, Comerç i Indústria).

 

 

LA DIRECCIÓ FACULTATIVA

La direcció facultativa està constituïda per l’arquitecte com a director de l’obra i l’arquitecte tècnic com a
director de l’execució de l’obra. Tots dos tenen tasques específiques i complementàries que han de
realitzar en estreta col∙laboració durant el transcurs de l’obra. Aquestes tasques s’hauran d’ajustar al
contingut del projecte que ha obtingut la llicència, tant en el seu sentit arquitectònic i tècnic –tasca
específica de l’arquitecte–, com en l’organització de l’execució dels treballs, la qualitat dels materials
utilitzats i el compliment de les seves determinacions –tasca específica de l’arquitecte tècnic o
aparellador. Amb aquesta finalitat, la direcció facultativa dictarà, verbalment o anotant‐ho al llibre
d’ordres, les instruccions oportunes. Aquest llibre ha d’estar visat pel Col∙legi Oficial d’Arquitectes i s’ha de
conservar de manera permanent a l’obra.

Encara que legalment és possible confiar la direcció facultativa d’una obra a un arquitecte diferent del
que ha redactat el projecte, és convenient que les dues funcions les assumeixi el mateix tècnic, ja que es
tracta de la realització de dues fases diferents dins d’un únic procés creatiu.

 

L’EXECUCIÓ I FINALITZACIÓ DE L’OBRA

Generalment, durant l’execució de l’obra s’han de fer liquidacions econòmiques parcials mitjançant les
certificacions d’obra. Normalment es realitzen mensualment o per fases completes d’obra i es basen en
un càlcul real de l’obra executada i en una relació valorada d’aquest càlcul que realitza l’arquitecte tècnic
o aparellador, tenint en compte les condicions econòmiques pactades en el contracte d’obra.
Durant l’execució de l’obra, l’arquitecte tècnic o aparellador ha de supervisar l’execució correcta del pla
de control de qualitat dels materials i recollir tots els certificats, assaigs i controls sobre els materials
objecte de control, és a dir, del formigó, de l’acer per armar, de les biguetes, les fàbriques (blocs de
formigó o ceràmics) i la impermeabilització de la coberta.

L’arquitecte i l’arquitecte tècnic, un cop finalitzada l’obra, emetran el certificat final d’obra i habitabilitat
que acredita la finalització total de les obres projectades i que l’edifici es troba, llevat que hi hagi vicis
ocults, en perfectes condicions per a la seva utilització i que serveix per a la finalitat per a la qual ha estat
ser projectat. Aquest certificat va acompanyat de la documentació que acredita l’execució correcta del
pla de control de qualitat dels materials.

Al certificat final d’obra i habitabilitat s’adjuntaran les instruccions d’ús i de manteniment de l’edifici.
Aquest document el redacta la direcció facultativa i s’hi recullen les especificacions tècniques de l’obra
construïda, la normativa aplicable, els criteris per a l’ús, revisions, previsió de patologies i manteniment
general de l’edifici. Per a la seva validesa i efectes, el certificat final d’obra i habitabilitat ha d’estar visat
pel Col∙legi Oficial d’Arquitectes i/o pel Col∙legi d’Arquitectes Tècnics i Aparelladors.
En aquesta fase final d’obra també se signarà l’acta de recepció, que consisteix en l’acreditació per escrit
de “l’acte” pel qual el constructor, una vegada conclosa l’obra, la lliura al promotor o propietari i aquest
l’accepta.

 

 

ELS TRÀMITS FINALS

 

Quan l’edifici ja està acabat i abans que s’ocupi, és necessari que els organismes oficials l’acceptin. Per
fer‐ho, el promotor o el propietari ha de sol∙licitar a l’Ajuntament l’informe municipal de finalització de
l’obra, adjuntant a la sol∙licitud el certificat final d’obra i habitabilitat. Un cop s’ha obtingut aquest
certificat, ja es pot sol∙licitar al Consell Insular la cèdula d’habitabilitat i, amb ella, contractar de manera
definitiva amb les companyies corresponents el subministrament d’aigua, gas, electricitat, telèfon, etc.
Per tramitar la cèdula d’habitabilitat s’han d’aportar al Consell Insular, entre d’altres, els documents
següents:

 

1.‐ El certificat final d’obra i habitabilitat.

2.‐ La llicència municipal d’obres.

3.‐ L’informe municipal de finalització d’obres.

4.‐ Un plànol de situació i una fotografia de l’edifici, signats per l’arquitecte o per l’arquitecte tècnic de
l’obra.

 

El promotor o el propietari també ha de tramitar l’escriptura d’obra nova i, si s’escau, de divisió
horitzontal. Aquests documents els redacta el notari i s’hi deixa constància de la descripció de l’immoble
per a la seva posterior inscripció en el Registre de la Propietat. Per tramitar l’escriptura d’obra nova és
necessari aportar, entre d’altres, els documents següents:

 

1.‐ El certificat final d’obra i habitabilitat.

2.‐ La llicència municipal d’obres.

3.‐ L’informe municipal de finalització d’obres.

4.‐ El contracte de l’assegurança decennal de garantia o caució.

 

Finalment, el propietari o el promotor, mitjançant la presentació de l’escriptura d’obra nova i, si s’escau,
de l’escriptura de divisió horitzontal, pot donar d’alta l’edifici en el cadastre.